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溢价483%,成交8125元,总价9亿,九江四宗地块成功出让

来源:海螺找房 2020-10-31

10月底,九江万众期待的四宗优质地块全部成功出让,四宗地块中,不仅有纯商业地块,还有服务性质的地块。四宗地块共揽金约8.96亿元,其中三宗地块同时由九江联丰置业有限公司竞的,一宗地块由九江融乐置业有限公司竞的。

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地块详情如下:

DGD2020012地块详情

地块位于九江经开区九瑞大道以南、八里湖北大道以北、都昌路以东 ,属于商住类型地块,由九江融乐置业有限公司以底价510万元/亩竞得,成交总价50112万元,成交楼面价3477元/㎡。

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其他要求:

1、鹤问湖污水处理厂卫生防护距离以格栅渠、沉砂池、污泥处理单元边界起以外界100米范围,在卫生防护距离(100米)范围内不得新建环境敏感项目。

2、不得建设“服务型公寓”。

3、拟建相邻住宅禁止设置“高低配”建筑项目。

4、建筑布局应充分考虑城市天际线轮廓线的丰富与变化,保持“庐山-八里湖-长江”景观界面的通透性。

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分析:还是如同挂地时一样的看法——地块整体方正平整,至于位置以及交通,九江发展之今日,即便是位于八里湖北大道上,也并不算特别偏的位置,更何况地块整体算得上属于“湖景房”了,至于楼面价,我们可以两个楼盘作为对比:第一个楼面价同为3500元/㎡的天璞,当时天璞项目的单价达到了10000元/㎡,第二个楼盘便是周边项目聆湖春天,目前该项目属于尾盘即将售罄阶段,项目湖景房的价格也在9000-10000元/㎡左右,由此可见,该项目的开盘价格也将不低于9000元/㎡,而且从中辉目前在九江的各个项目来看,基本价格都会比周边项目高出不少,这次首次进入经开区,相信也是做好了充足准备。

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其余三块地块均为九江联丰置业有限公司,老板豪气!

DGD2020013地块详情

地块位于九江经开区城西港区港城大道以南、雷尔盾威以东,属于商业用地由竞得九江联丰置业有限公司以总价24987万元竞得,成交楼面价2333元/㎡,溢价率高达155%。

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其他要求:

1、出让用地范围内的3217.57平方米公共绿地不纳入容积率等技术指标核算。

2、本地块可建设部分配套(倒班)公寓,但不得建设“服务型公寓”和成套住宅。

3、北侧公共绿地内应以种植乔木为主,须对外开敞,不得以任何形式进行围合。

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分析:该地块其实有点没看明白,从距离来看,对于居民生活区来说,属实有些距离,且楼面价溢价到了2333元/㎡,简单来说,周边都是工业用地的地块,该位置为何要用作商业?

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DGD2020014地块详情

地块位于九江经开区龙开河以东、康乐小区以西,属于商业用地。由九江联丰置业有限公司以总价12018万元竞得,成交楼面价高达8125元/㎡,溢价率高达117%。

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其他要求:

1、出让用地范围内的约534.9平方米道路用地不纳入容积率等技术指标核算。

2、不得建设“服务型公寓”。

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分析:该地块从位置来看,周边生活氛围浓厚,人气佳,周边成熟的配套体制,非常适合用于商业规划。

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DGD2020015地块详情

地块位于九江经开区龙开河以南、玉兰苑以北,属于居住用地(服务设施用地),由九江联丰置业有限公司以总价约2470万元竞得,成交楼面价高达4375元/㎡,溢价率高达483%。

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其他要求:

1、出让用地范围内的约1294.34平方米公共绿地不纳入容积率等技术指标核算。

2、该地块仅能布置幼儿园、社区用房、社区卫生服务站、社区文化活动站、文化体育设施、公用设施等与居住配套相关的服务设施。

3、建筑限高:不大于24米。

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分析:该地块虽为居住用地,但是我们从使用要求中可以看到,该地块仅能布置与居住配套相关的服务设施。而出让年限为50年,也与居住用地的70年出让年限不同

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其实说句实话,此次四宗地块的土拍,除了中辉项目的地块正常外,其余三宗属实有些“奇怪”,如此高的溢价率有些过分,最后一宗地块更是惊人的483%,而且从总规划以及建筑要求来看,应该属于勾地项目。当然,如果对于三宗地块并不“奇怪”的话,那只能说明另一点,土地的成交价其实和起拍价并没有太多关系,在各大企业争先拿地的今天,高价低营则更加考验房企们的拿地水准了。